• 新苏商苏余丰:商业地产的机会猎手
    发布日期:2021-08-07 06:51   来源:未知   阅读:

  澳门开奖资料大全管家婆深圳山门木箱包装服务东莞布伦特木箱与很多温州商人一样,苏余丰走南闯北最后将事业的起点选择在了江苏,以兴办专业市场闯出了一片天地;与很多温州商人又不一样,他专注于商业地产,拒绝投机,以管理提升品牌,以口碑开拓市场,精耕于三四线城市,稳扎稳打地铺展着事业的蓝图。

  他率领的高扬投资控股有限公司在 8 年的时间里,已在宿迁、徐州、扬州等地燃起了十余处兴业的烽火,总占地面积超过 3000 亩,总建筑面积超过100 万㎡,成为一家集商业地产开发、专业市场建设开发及经营、企业投资与并购于一体的集团公司。

  他是一个机会猎手,不放过任何一次机会的把握。他是一个耐心的猎人,不盲目追求行进的速度。是什么样的信念推动他一步步走到了今天,是怎样的一种策略让他开发和经营的项目建一个、火一个、稳一个,在房地产新政打压的目前,商业地产投资究竟有何机遇和未来?带着以上这些问题,本刊记者来到了高扬投资控股有限公司位于扬州的总部,揭开这位以低调著称的新苏商的神秘面纱。

  胆大走遍天下,小心寸步难行。自 2002 年投身商业地产以来,高扬投资控股有限公司(以下简称高扬投资)一路征伐,取得了让人惊叹的战绩。2002 年,受资金小、经验少的限制,刚刚找准事业方向的苏余丰来到苏北开辟市场。此时争议书记仇和全面主政的宿迁,正处于一浪高过一浪的招商引资的热潮袭卷之下。经过前期的洽谈、规划、设计,位于宿城区发展大道上的宿迁数码科技广场很快就破土动工了。这是苏余丰瞅准了商业地产开发和运营后,自己独力运作的第一个项目,于他而 言,自有非同寻常的意义。

  这一项目,经由宿迁市政府强势推进、强化规范、精心打造,被确立为苏北超大型的手机、电脑等高科技产品的集散中心。由于前期调研扎实,立项精准,处于急速发展中的宿迁正迎来一波强劲的 IT 产品消费的高峰,宿迁市数码科技广场的开办,正踩在了这一波消费行情的节点上,因而,招商工作非常顺利,甫一开业,就走出了让人眼热的火爆行情。

  彼时的苏余丰,刚刚走出此前经营酒店用品贸易的事业低谷,急需要一次事业的转机来狠狠体味一回成功的振奋。宿迁项目的成功,让他看到了希望,也坚定了在商业地产跋涉的雄心。很快,他就将事业的下一站选择在了毗临宿迁的徐州新沂市城南新区。

  熟悉苏北崛起路径的人,对于新世纪以来苏北各地招商引资的热情,一定不会陌生,这是一个激情燃烧的时代,后发的动力,向上的决心,让整个苏北平原成为一块创业的热土。许多的浙江商人比苏南商人更敏锐地把握住了这一脉动,开启了无尽事业的起点。

  苏余丰瞅准的那块地方,是新沂市地理位置最佳、交通最便捷的区位,近接 323 省道、北依 205 国道,南临徐连高速公路新沂出口处,市内长途、公交客车总站紧挨其南侧。经过调研、立项,那块总占地面积 1300余亩的地块被定位为苏北地区最具规模、最活跃的商品交易平台,苏北建材物流中心应运而生。2005 年 7 月 8 日,中心一期工程建成开业,延续了宿迁项目带来的好运气,苏余丰再次斩获成功。

  时至今日回头看,宿迁数码科技广场开办以来,已成为宿迁市民家喻户晓、倍受青睐的专业IT 市场,其于 2004 年被中国消费者善意投诉促进会评为“质量调 查消 费者信得过单位品 牌”;2005 年被江苏 省工商局评为“2003-2004 年 江苏 省 文 明 市 场 ”称号,2006 年被江苏省工商局评为“江苏省文明市场”称号。因市 场飞 速发展的需要,广场于 2008 年进行升级改造,实现了传统 文 化产业和高科技 信息 产业 的完美结合。

  如果说刚开始切入新沂、宿迁这样的三线城市是为了避开大开发商的锋芒而不得不为之的权宜之策的话,那么这两个项目成功后,聪明的苏余丰经过一番沉淀和总结,坚定了高扬投资的 市 场 方向二线 城郊、新区、三线城市的商业地产项目。

  在他看来,一线城市、二线城区这些区域,由于众所周知的原因,不仅本土开发商集聚,而且全国性的开发商巨头也群雄环伺。按照《蓝海战略》一书中分析,这些区域是不折不扣的红海区域,如果聚焦于红海等于接受了商战的限制性因素,即在有限的土地上求胜,却否认了商业世界开创新市场的可能。正是基于上述思考,苏余丰将开辟新市场的目光坚定地锁定在了二、三线城市和地区,寻找畅游于广阔蓝海的可能。

  在朋友的引荐下,苏余丰事业的第三站来到了地处苏中地区的江都市。江都市家得福建材家具广场地处京沪高速、宁通高速、328 国道交汇入口处,毗邻江都汽车东站,交通十分便捷。市场占地约 100 亩,建筑面积 10 万平米左右。2005 年由高扬投资斥资 2 亿元兴建,也是江都市政府招商引资三大重点项目之一。目前,家得福的年营业额超过 10 亿元,利税 1.5 亿元,已成为江都地区规模最大的建材家具交易市场之一。

  遵循二、三线地区的拓进方向,扬州这样的苏中城市被苏余丰视为他选择掘金地的标杆城市,这也是他将高扬投资的总部设立在扬州的主要原因。既是总部,当然也是市场运作的重点。在扬州地区,除江都家得福外,还有独占扬州北区、辐射苏皖两地的家居建材集散中心江阳商贸城和正在着手开发的苏中地区最大的副食品集散中心项目。

  截至今年 6 月,高扬投资已成为拥有 9 家全资子公司,净资产达16 亿元。

  江都家得福建材家具广场的开发和经营,可以视作苏余丰在商业地产上的一次重要转折点。

  商业地产仅从专业市场上来分,有不同发展阶段和业态特征,以高扬投资成功开发和运营的前两个项目来看,宿迁数码科技广场属于“第二代的单体市场”,而苏北建材物流中心则在粗放的单体市场的业态上,向前迈进了一小步,被视为“第三代精品市场”。可以说,虽然苏余丰踏进商业地产领域的时间并不长,但江都市家得福建材家具广场的开发,是他尽可能地在有限的条件下做的一些业态创新尝试。他不是一个会轻易重复过去的人,江都家得福是其“第四代组合市场”的一次探索。

  之所以被视为组合型市场,是因为在规划设计上,家得福市场设有名品建材区、精品家具区、装潢材料区、商务配套区、装修设计咨询区、仓储物流区等六大功能中心,是江都及周边地区以建材家具交易为主、融建材家具博览展示、仓储物流、信息交流及科技研发于一体的真正意义上的一站式建材家具交易平台。苏余丰还在此项目中引入了“HOME MALL”的现代商业理念,力图通过营造良好的购物环境,提供优质的商品和完善的售前、售中、售后服务,为江都市人民提供一流的现代化建材、家具一站式消费平台。

  就是在这样的摸索、尝试、总结、开拓中,苏余丰收获了事业的成功。时至今日,踌躇满志的苏余丰,在与记者谈起支撑他走到今天的动力时,却“羞答答”地谈起了他走出大山的梦想。

  苏余丰的童年是在温州泰顺县的一个山村里度过的。寂静的夏夜,山鸟啾鸣,萤虫飞舞,苏余丰常常仰望星空,渴望着走出大山,憧憬着山外面的世界。揣着这一简单朴素的理想,苏余丰奋进求学,以优异的成绩考入了大学,走出了封闭的小山村。

  外面的世界很精彩,外面的世界也很无奈。见识了精彩和无奈的山外生活,苏余丰又生出了走遍世界的梦想。毕业时通过分配,进入金华市交通系统工作,成了收入稳定,抱着金饭碗的那类人。但按部就班的生活,无法寄托他心中的梦想,每月 100 余元的薪水也承载不了他环游全球的冲动。于是辞职、下海,打工、经商,一切顺理成章。

  那个时候,苏余丰就希望能赚够到 500 万元,因为他粗略地计算了一下,要周游世界,这是一个最保守的成本数字,但对于当时的他又是一个遥不可及的天文数字。一度通过他的努力“钻营”,由工入贸,在经营酒店用品贸易时,他的梦想触手可及。但由于判断上的严重失误,他的贸易生涯戛然而止,并以惨败而告终。

  一度的人生低谷没有丝毫击垮这个坚强的年青人,在很多的浙江商人身上我们都可以看到的那种气质,充满着信念不败的激昂的热情,带着天下任我遨游的豪迈,却又不擅于向外人敞开内心。苏余丰亦如此。他相信自己是那种能折腾的人,况且几年的商海阅历,虽然资金匮乏,但经验和朋友还在。在他眼里,有这两样,再次起步的条件已经足够。

  事实上他事业上的转机,也的确得益于朋友。就在他茫然无绪地南下北上四处考察合适的项目时,一位朋友在上海做专业市场的闪转腾挪吸引了他的注意。那位老乡在上海的城郊,接连投资开发了几个专业市场,招商、销售都很火爆。苏余丰从中看出了机会,从此踏上了商业地产投资的创业路。

  学者在分析有着“中国犹太人”之称的温州商人群体时,常以“人格化交易”特征来概括温州商帮崛起的利与弊。所谓“人格化交易”特征,通俗点说就是“熟人圈经济”,通过与老乡、亲邻进行生意往来,节约谈判和交易成本,降低交易风险。虽然在全球化、法治化日益深入的今天,靠老乡熟人做生意暴露了弊端,也受到了弱化,但这一生意理念在温州商人群体中根深蒂固,一时很难根除。

  抱团作战可以在商机、资金等方面实现资源共享,以此来控制商业运作的风险和压力。身为江苏省浙江 商会副会长 的苏余丰是抱团合作的行家,在商业地产的拓进中,苏余丰一方面依托自有资金滚动发展,一方面也通过与商业伙伴合作,打出了一系列让人眼花的“组合拳”:2007 年在扬州市开发了占地 300 亩、建筑面积 20 万㎡的扬州江阳商贸城;2008 年投资打造五星级湖南益阳罗马假日酒店;2008 年 7月,收购扬州大桥食品城;2009年在徐州贾 汪区投资开发天智国际大酒店。

  酒店作为商业地产的一 个子项目也是高扬投资的一个方向。至今,高扬投资长袖善舞,已投资开发了沛县汉源宾馆,苏州安泰国际商务大酒店项目也已进入实质性开发建设阶段。

  资金是制约商业地产投资规模发展的一大瓶颈。商业地产项目动辄数亿、数十亿元的投资,在短时间内,如何集聚庞大的资金是对投资运营商一个较大的考验。而且商业地产项目一般都要经过几年 的运营才能形成成熟的业态。苏余丰解决资金瓶颈的策略除了上述的联手开发方式外,还采取了“以商养商” 的经营策略。

  一个新项目建成后,苏余丰通常会拿出 50%-70% 的产权式商铺对外发售,自己只持有剩余的 30%-50%。这样通过出售相当比例商铺,基本可以收回大部分的开发成本。而通过持有部分商铺,既能牢牢控制住专业市场经营的主动权,又能通过自主的管理运营为物业带来预期增值。

  苏余丰的几个项目都是建材家居,如何避开家居巨头红星美凯龙的锋芒?他的策略是错位经营。以江阳商贸城为例,它与扬州红星美凯龙世界家居广场同在一城,扬州本不大,如果经营项目雷同,则必然在红星美凯龙的强势冲击下草木凋零。苏余丰将江阳商贸城定位为集建材批发零售、贸易展览、信息交流、商业购物、餐饮娱乐、宾馆办公为一体的综合性建材物流交易中心。

  这样,虽然消费对象是相同的,但红星以高档家居和建材为主,江阳则以基础性建材为主,同时也拿出 20%左右的铺面经营高端品牌。如此一来,去红星采购的消费者,因为装修的需要,肯定要在之前或之后到江阳走一遭,而去江阳的消费者,如果考虑到实惠,可能未必再往红星去。这就是苏余丰错位竞争的优势。

  做成功一个专业市场项目,苏余丰的经验是两条:其一,前期调研立项是基础,要自己去看,而不是花钱请所谓的调查公司,别人再清楚不如你自己清楚”,前期的调研重在通过当地的产业基础、消费诉求来确定项目的定位;其二,后期运营是核心,如果没有好的运营管理,再好的地段,再好的项目定位,都是白搭。而这两条“核心中的核心”就是人才。

  虽然在品牌效应上,高扬尚难望红星、万达之项背,但苏余丰并不因此而悲观。在他看来,选择的行业、产品和路线,和企业的生命力并没有关系。一个最直接的例子,就是有从红星跳出来的高管,到了高扬,却未必能生存下来。这倒不是文化和管理上的排斥反应问题,完全是技术能力上的问题。某种意义上而言,在二三线市场扎根对管理提出的要求要更高。

  因为在二三线市场,商铺经营者血亲关系更重,在接受管理和服务顾客的理念和方式上,过于保守和固执,这对市场运营方提出了更苛刻的要求。

  高扬投资自成立以来,就不甘于只担任商业地产投资与开发的角色,它还是一个运营商。商业地产投资领域经营出现高楼竖起,人走茶凉的现象,一大批投机客的存在,让各地政府部门大伤脑筋,而要想实现政府、企业、商户、社会的共赢,既开发又经营是一条稳健的路线,解除了当地政府部门的后顾之忧,而且从投资收益的角度来看,项目建成后的招商、运营、管理环节,也并非无利可图。“我要么不做,要做就做能名利双收的事情!”苏余丰说。可以说,从踏入商业地界时起,苏余丰就拒绝扮演投机分子的角色,走品牌增值路线。

  对于自己的投资风格,苏余丰有一个形象的比喻,就像开着一辆高档的宝马车,明明可以开足 220 码的速度,但他只做 120 码的行进。而走过 8 年的高扬投资,他觉得现在最要紧的不是开足马力全速前进,而是停下来进行沉淀和总结。

  在苏余丰理想化的设计中,高扬投资应该像麦当劳的连锁经营一样,能依靠成熟的管理,快速地在各个地方进行模式复制。然而,在全面进入规模化发展之前,必须从制度的完善和管理的提升方面做充足的努力。目前,在高扬投资的内部,苏余丰正全力主导着一次大刀阔斧的变革,从形象设计到制度架构、品牌重塑再到文化培育其实就是在精细化管理上下功夫。

  “成功的企业是相似的,失败的企业则各有各的弱点。我相信能够持续成功的企业才是真正伟大的企业。”苏余丰说,“它们共同的特点是有着卓有成效的管理,好的管理就是能让蠢才成为人才。”苏余丰相信,大树被狂风吹倒,不是因为风太大,而是根扎得不深。高扬投资规模迈进的风险,不会来自于外部的竞争压力,只能是内部的问题。在他眼里,高扬投资有着无穷无尽的机会,可以说是神州处处有黄金。

  自今年 4 月份以来,中央针对房地产业的新政迭出,旨在抑制部分地区的房地产投资的泡沫。但苏余丰注意到,新政内容并没有触及商业地产板块,他相信在投资商纷纷弃宅从商的背景下,商业地产投资将迎来前所未有的发展机遇。

  事实上,基于高扬投资几年征伐的丰硕战果,以及做一个火一个的品牌效应,多个三线城市和地区的政府部门向他投来橄榄枝。就在今年 6 月,先后有广东从化、辽宁沈阳、安徽滁州的政府招商部门前来扬州与苏余丰进行洽谈、观摩。目前高扬在手正在稳步推进的项目就有广州从化高扬国际商业广场、徐州沛县的汉源国际大市场以及位于湖南益阳的一个 15 亿投资规模的大型项目。这三大项目是苏余丰着力推进的第六代城市综合体业态,其标杆就是闻名全国的“万达模式”。善于捕捉机会的苏余丰,像一个全神贯注的猎手,正透过瞄准镜,在全国市场中锁定新的目标。

  虽然推出了全新的业态,但苏余丰仍专注于二三线 多个县市,哪个地方不需要综合性的商业中心,所以我的生意是做不完的。”说到这里,苏余丰眼镜后面的一双眼睛神采奕奕。

  为了让管理上台阶,为企业文化注入新鲜的内核,苏余丰已决定将高扬投资的总部从扬州搬迁至苏州。不久的将来,苏余丰将会以苏州为基点,吹起高扬投资向全国进军的冲锋号角

  企业的生命力是每一位富有远见的企业掌 门 人 运 筹 企业 的焦 点 问题。企业生命力是企业生存发展尤其是持续发展的能力,包括适应环境变化的能力、生存和发展的能力、新陈代谢的自组织力三个方面。与企业的竞争力相区别,生命力不仅表现为适应竞争环境的能力,还表现为适应非竞争环境的能力。与企业的竞争力相比,苏余丰更关注的是企业的生命力。

  在商业地产领袖精耕 8 年,苏余丰充分把握天时、地利、人和的关键因素,在三线区域开辟了一个又一个战场,也打了一次又一次的胜仗,高扬投资是不缺乏竞争力的。企业的竞争力包含产品层、平台层、核心层三个方面,具体来看,高扬投资通过择址、营销、策划、运营,推出了一个又一个成熟的商业地产业态,将 8 年积累的富有成效的经验固化为规章制度,采取专攻三线区域的错位经营战略,拥有一个以年轻化、知识化、专业化为 特色的个性团队,并赋予其“专业、专心、规模、和谐”的个性文化,这些有数个大型 商业 地产项 目中的优秀战绩 证明,高扬投资是一个有着极强竞争力的企业。

  那么除此之外呢?理论家说,企业生命力和竞争力是体用之别:生命力对竞争力是前提、是整体、是“本”。竞争力对生命力是基础、是局部、是“用”。 一个企业的持续发展,不仅要有卓越的领导,也要有高超的驾驭。只有卓越的领导,没有高超的驾驭,也不能渡过急流险滩,持续发展。

  在记者看来,苏余丰顺势而为,着意长远,追求“经得起阳光照射”的商业运作,为高扬投资注入了健康运行的“基因”,此其一也;苏余丰身上那种积极昂扬,无惧风雨,超强抗压的奋斗精神,成为他最具人格魅力的地方,为高扬投资注入了活力发展的“精魄”,此其二也;苏余丰敏而好学,从未间断理论知识的学习,并善于从国内优秀的企业家身上取长补短,他崇尚娃哈哈集团创始人宗庆后历事业起伏而屹立不倒的韧性,也崇尚万通集团董事长冯仑有底气、有思想的知性,这种当家人有意将自己塑造成包容开放、持续进取的意识,为高扬投资注入了持续发展的“血液”,此其三也。

  当然,还有他在 集结政府、企业、银行、社会、商户等五方资源的极强整合能力,还有他精心打磨了 8 年的财富孵化器所孵化出的数千名身家百万、千万级的忠实商户们这些都是苏余丰的骄傲,高扬投资的荣光,也正是基于此,苏余丰才有了“商业地产的中坚力量,专业市场的开发典范,科学管理的智慧结晶”的目标,才有了将高扬投资塑造为“精心尽心,永续经营”的百年基业的梦想。

  “张扬要的是底气,而不是勇气”,苏余丰对冯仑的那句总结,也可以形容他自己。而他有的是时间和充沛的精力,距离四十岁的生命节点还有一年,他已经提前完成了“不疑不惑”的成长使命。

  “每一次抬头,都会发现新的风景 /每一次前进,都会烙下新的足迹 / 每一次微笑,都会有新的喜悦 / 每一次告别,都有崭新的起点”这是苏余丰喜爱的诗句,也是他中意的状态:带领企业迈向新的起点,探寻生命力的最本真。

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